Grund- und Immobilienerwerb
Real Estate & Property
Erwerb von Grundbesitz von Thailändern in Deutschland
Ausländer dürfen unabhängig von einer Aufenthaltserlaubnis unter Beachtung des Aussenwirtschaftsgesetzes fast unbeschränkt Unternehmen, Grund- und Wohnungseigentum erwerben.
Deutschland befürchtet die Landübernahme durch Ausländer nicht. Im Gegenteil.
Ganz anders in Thailand. König und Staat befürchten die Übernahme durch Aliens und beschränkten den Grunderwerb nach wie vor durch eine Reihe von Maßnahmen und Regularien.
Grunderwerb und Besitz in Thailand
Im Grundsatz gilt: Alles Land gehört der Krone und dem König. Es kann also nicht käuflich erworben, wohl aber genutzt werden. Schon gar nicht durch Ausländer.
Die Rechtslage ähnelt der Lage in der DDR. Auch dort und übrigens in vielen anderen Rechtsordnungen auch, gehören Grund- und Boden dem Staat, der allein Nutzungsrechte daran oder aber den Eigentumserwerb an den auf den Grundstücken errichteten Gebäuden zuläßt, was zu einer Eigentumsspaltung führt. Das Eigentum an Grund und Boden einerseits und Gebäuden andererseits ist auf Dauer getrennt und gesondert zu behandeln.
Ausnahmen bestätigen die Regel und erlauben auch heute, z.B. bei bestimmten, vom Board of Investment bestimmten Fallgestaltungen, eine andere Handhabung, auch mit Rücksicht auf den Grund.
Eigentumserwerb: Sie haben gehört, dass ein Deutscher Immobilien in Thailand besitzt ? Das muß in dieser Allgemeinheit nicht falsch sein.
Tausende von Deutschen haben ihr Haus in Thailand, ohne dass sie selbst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Ebensoviele Deutsche haben auch das Geld für den Eigentumserwerb bezahlt, obwohl im Grundbuch - soweit es überhaupt ein lokales Kataster schon gibt !!!! - ein thailaendischer Name - der Ehefrau, Freundin oder des Geschäftspartners - als Eigentümer hervorgeht.
Diese Sachlage ist auf Dauer sicher nicht sicher und befriedigend, wenn es auch, von den BOI-Fällen ausgenommen, ausreichend erscheint, eine solche Gestaltung zu wählen. Diese gängige Gestaltung greift, solange die hilfreichen thailändischen Freunde mitwirken und jederzeit für eine Verfügung zur Verfügung stehen. Das ist nur in den "Schönwetterperioden" anzunehmen. Aber auch im Konfliktfall ?
Die "Absicherung dieser Gestaltung" erfolgt jedoch sicher und kann durchaus empfohlen werden:
Da wird denn auch der mittelbare Grunderwerb durch eine Kombination von Verträgen erworben, die das Grundstück und den Partner auf die längst mögliche Dauer belasten und damit die Nutzung absichern.
Landrecht in Thailand
Bis vor kurzem galt in Thailand noch die Regel: wer auf dem Land wohnt oder es bebaut, dem gehört es auch. Wir kennen dies in Europa aus Spanien oder Griechenland.
Derzeit bemüht sich Thailand um eine katastamäßige Erfassung und Zuordnung der Flächen.
Das Gesetz unterscheidet verschiedene Titel (Grundbucheinträge), welche mit modifizierter Gewichtung den Landbesitz und seine Rechte daran bestimmen:
- Sor Kor
- NüngNor
- Sor Sam Kor
- Nor Sor Sam
- "Chanod"
Der Titel "Chanod" ist der stärkste Titel, welcher dem Inhaber quasi volle Besitzrechte garantiert. Er steht Ausländern nicht offen..
Die anderen, minderwertigen Titel garantieren nicht absolut den Besitz des Grundstücks.
Meist ist der "Erwerb des eigenen Grundstücks/Hauses" durch einen zwischengeschalteten thailändischen Bürger durch einen Darlehens- und Nutzungsvertrag abgesichert, der dem Darlehensgeber auf die Zeit von 30 Jahren die Nutzung des Objekts sichert. Die Rückzahlung des Darlehens wird dem thailändischen Partner gestundet. Das Grundstück/Haus wird dann mit der Last der laufenden Betriebskosten genutzt und kann je nach Vertrag veräußert werden, wobei in diesem Fall die begleitenden Verträge gleich mitabgewickelt werden. Vollmachten, die zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen berechtigten, untersetzen und vereinfachen die Abwicklung. Ein recht komplexer Vorgang, der wirtschaftliches und rechtliches Verständnis voraussetzt.
Die Methode, Grundeigentum durch eine Limited zu erwerben ist trügerisch, darf doch ein Ausländer in diesem Fall maximal zu 49% an der Ltd. beteiligt sein. Vorsicht vor Umgehungsgeschäften oder Einbeziehung der Freundin, Ehefrau oder deren Familie !
Beim Kauf eines Condominiums/Appartments gilt Folgendes:
Derzeit limitiert das thailändische Recht die Besitzrechte von Auslaendern auf max.49 % der Wohneinheiten eines Objekts. Wir sprechen über die Anteile an dem Gebäude, nicht über den Grund, auf dem das Condo steht !
Eigentum und Besitz an Häusern und Appartments/Condominiums
Während der Grund- und Boden den obenstehenen Beschränkungen - in aller Regel - unterliegt, können Ausländer dagegen das Besitzrecht an Häusern, Gebäuden und Wohnungen erwerben. Insoweit besteht auch eine Beleihungsmöglichkeit.
Fragen Sie aber bitte keine deutsche Bank. Deutsche Banken sind nicht nur in dieser Problematik im Ausland überfordert. Oder kennen Sie eine andere ..... ?
Das Board of Investment (BOI)
Das BOI kann neuerdings auch in Grund- und Bodenfragen Hilfestellung leisten. Leider ist der große Vertrauenswurf noch nicht gelungen, denn anders als in China stehen die Beispiele für gelungene Großinvestitionen von Bauträgern aus Deutschland, so es sie noch geben sollte, aus.
Thailand als Altersruhesitz
Thailand eignet sich hervorragend als Altersruhesitz. Die Verpflegung und medizinische Versorgung ist gut und beispielhaft. Immobilien sind verhältnismäßig günstig zu erwerben.
Grund- und Eigentumserwerb
Verträge und Erwerbsbestimmungen
Wie in Deutschland, wird in Thailand zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag, der zur Leistung verpflichtet (Verkauf von Eigentum, Grund- und Boden, Appartment) und dem Vertrag zur Übertragung des Eigentums (dinglichen Nutzungsrechts, dh. dem gegenüber jedermann durchsetzbares Recht) unterschieden, dem sog. "Verfügungsgeschäft. (Verstanden ? Wenn nicht, wissen Sie, woraus Juristen ihre Existenzberechtigung ableiten. Aus der selbstgeschaffenen Sprache, die die anderen nicht verstehen !)
Die Nichterfüllung des schuldrechtlichen Vertrages berechtigt, Schadensersatz zu verlangen. Das gilt nicht in bezug auf das Eigentum, denn dieses kann nach Maßgabe des Vorstehenden nun einmal allgemein nicht an Grund und Boden, sondern allenfalls an Gebäudeteilen (Appartments) erworben werden.
Gestaltungsansätze
Die Umgehung der gesetzlichen Bestimmungen über den zulässigen Grunderwerb durch "Gestaltungen" oder "Ehefrauen" kann strafrechtliche Konsequenzen haben. Wir raten zur Vorsicht.
In der Vergangenheit diente immer wieder die thailändische Ehefrau als "Mittel zum Zweck", was als unzulässige Umgehung des Grunderwerbsverbots für Ausländer geahndet wurde.
Heute sind die Gesetz liberaler, erfordern aber immer noch den Nachweis und gegebenfalls die "eidesstattliche Versicherung", dass die Mittel zum Grunderwerb aus eigenen Mitteln der "Ehefrau" oder "Freundin" stammen und dieses Grundstück danach zum "Privateigentum" der Ehefrau gehört, nicht etwa zum gemeinschaftlichen Eigentum der Eheleute.
Zu beachten ist weiter, daß die früher praktizierte Unsitte, wonach mit Ausländern verheiratete thailändische Ehefrauen ihre Identity Card mit dem alten Mädchennamen nutzten, um einen Eigentumserwerb vorzutäuschen, nach wie vor verboten ist und strafrechtlich verfolgt wird. Ein Ausländer macht sich gleichfalls als Anstifter, Mittäter oder zumindest Gehilfe strafbar, wenn dieser Einwand nicht widerlegt werden kann.
Übrigens: Vorsicht in den Fällen, in den das gemeinsame Haus aus den Mitteln des ausländischen Partners erworben und auf den Namen der Partnerin ohne weitere Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht belastet wurde !
Wir durften nicht wenige Fälle erleben, in denen den Ehemännern das Haus unter dem Boden weggezogen wurde, weil die Ehefrau dasselbe schon lange vor der Trennung belastet und veräußert hatte. Da hilft im Zweifel nicht einmal unsere Hilfe.
Risiken
Beware of any risk in Thailand
Das Risiko einer falschen Herangehensweise beim Erwerb von Nutzungsrechten, Grundstücken oder Appartments ist auch in Thailand groß. Selbst ausländische Vermieter, Planer oder Beratungsbüros und zumal in in bestimmten Orten, helfen da im Zweifel nicht weiter.
Ohne eine gute Beratung und Vorbereitung, ein gutes und vertrauesvolles Netzwerk sowie gute Sherpas geht auch in Thailand nichts.
