Immobilienrecht in Spanien
Immobilien, Grundstückskauf und Steuern in Spanien
BERLIN (castillo/trempel) - Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist der Traum eines jeden Bundesbürgers und zugleich sinnbildlicher Ausdruck für das Zusammenwachsen Europas. Ob allerdings die auf den ersten Blick preisgünstige Investition tatsächlich hält, was sie versprach, ist eine andere Frage.
Der Kauf und die Eigentumsübertragung nach spanischem Recht:
Anders als in Deutschland bedarf das Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zur Übertragung einer Immobilie in Spanien keiner besonderen Form. Ein einfacher privatschriftlicher Kaufvertrag führt bereits zu einer Bindung. Das gilt auch für Vorverträge oder Optionsvereinbarungen. Grund und Immobilieneigentum geht durch Einigung und Übergabe über, wobei die Übergabe gleich der Schlüsselübergabe ist. Auf die Eintragung in das spanische Grundbuch kommt es anders als in Deutschland zum Erwerb des Eigentums nicht an. Ausreichend ist also die bloße Besitzübergabe. Anders beispielsweise in Griechenland (Grenzgebiete) oder in der Türkei gibt es keinerlei Erwerbsbeschränkungen für Bürger der Europäischen Union. Äußerste Sorgfalt ist dennoch mit Rücksicht auf die Grundbuchlage erforderlich, da die Geschichte des spanischen Immobilienerwerbs voll von Erlebnissen ist, die zur Enttäuschung führten. Nicht selten widerspiegelt das Grundbuch nicht die wirkliche Eigentumslage und des öfteren traten Eigentümer als Käufer auf, die es im Ergebnis keine Eigentümer waren. Die Eintragung im Grundbuch schafft Sicherheit. Ein Blick ins Grundbuch vor Abschluss des Kaufvertrages ist Grundvoraussetzung. Hier sollten fachkundige Berater helfen, um Sicherheit zu schaffen. Voraussetzung allerdings für die Grundbucheintragung und damit weitere Sicherung ist ein notarieller Kaufvertrag. Die spanischen Registerämter erkennen nur die Urkunden von spanischen Notaren oder etwa Konsulen an. Eine sogenannte Escretura ersetzt die Besitzübergabe. Die persönliche Anwesenheit ist nicht erforderlich. Man kann sich also auch auf dem Hintergrund einer Spezial- oder Generalvollmacht vertreten lassen. Die Zahlung des Kaufpreises sollte nur erfolgen Zug um Zug gegen die Übergabe der ersten Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde. Der Notar, der mit dem Grundkaufvertrag betraut wird, sollte verpflichtet werden, die Höhe der Belastungen im Grundbuch zu überprüfen.
Das Vorliegen von Steuerschulden oder offene Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft festzustellen. Derartige Lasten bleiben dem Erwerbsinteressenten in aller Regel verborgen. Mit Rücksicht auf das Steuerrecht neigen spanische und ausländische Verkäufer dazu, nicht den wahren Wert des Objektes zu dokumentieren. Schwarzzahlungen aufgrund einer Nebenabrede sind daher nicht selten. Achten Sie darauf, dass der Notar nicht nur die Registereintragung überprüft, sondern auch die Grundstücksgröße oder Wohnfläche. Treuhandauflagen in Bezug auf den Geldverkehr sollten bestimmt genug sein und deutlich machen, unter welchen Voraussetzungen eine Abwicklung zu erfolgen hat. Zu beachten sind Sondergesetze je nach Lage der Immobilie wie zum Beispiel das Küstengesetz. Weiterhin ist in Bezug auf den Geldverkehr darauf zu achten, dass die Herkunft des Geldes geklärt ist. Neuerdings geben spanische Behörden Informationen über den Geldverkehr an deutsche Steuerbehörden an. Problematisch kann sich also die Überweisung aus Luxemburg oder der Schweiz erweisen. Ein Ermittlungsverfahren der Steuerbehörden kann die Folge sein.
Der Verkäufer muss im Grundbuch eingetragen werden. Ist dies der Fall, dann schützt der öffentliche Glaube des Grundbuchs vor bösen Überraschungen. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung auf Erwerb des zukünftigen Eigentums ist auch in Spanien möglich und sollte unbedingt beantragt werden.
Steuern beim Immobilienverkehr
Je nach Örtlichkeit der Immobilie hat der Erwerber in Spanien bis zu 7 % Grunderwerbsteuer zu zahlen. Gefährlich kann es bei einer Unterverbriefung des Kaufpreises werden, wenn das spanische Finanzamt, was zunehmend der Fall sein wird, den wahren Kaufpreis feststellt und nicht zu einer Nachbesteuerung kommt, sondern die Frage einer Schenkung erwägt.
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Registrierung im Grundbuch. Anstelle der Grunderwerbsteuer ist bei Baugrundstücke und Objekten die 16%ige Mehrwertsteuer zu zahlen, wenn von einem Bauträger ein neufertiggestelltes Objekt erworben wird.
Die Frage des Anfalls der Umsatzsteuer ist problematisch. Oftmals wird die Umsatzsteuerpflicht zu Unrecht angegeben und damit ein erträglicher Kaufpreiszuschuss erschlichen. Weiterhin fallen 0,5 % der Beurkundungssteuer an, die ebenfalls vom Käufer an das Finanzamt zu entrichten ist. Der Verkäufer hat die sogenannte Wertzuwachssteuer zu beachten, die sich nach dem Bodenkatasterwert und der Dauer der eigenen Nutzung bemisst. Zwischen Ankauf und Verkauf liegende Wertsteigerung ist daher unter gewissen Voraussetzungen zu versteuern. Je nach Region ist es heute darüber hinaus üblich, dass der Käufer die Wertzuwachssteuer zusätzlich zahlt, um den Verkäufer zu entlasten. Mit einem zunehmenden Markt wird sich auch diese Frage weiter entschärfen, da erkennbar ist, dass das Angebot in Zukunft eher der Nachfrage überwiegt. Zur Sicherung der Steuerpflicht des Verkäufers ist der Käufer verpflichtet, 5 % des am notariellen Kaufvertrages festgelegten Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt als sogenannte Akonto-Zahlung abzuführen. Der Käufer sollte die Abwicklung und Quittierung dem beurkunden Notar überlassen. Die Kosten der anwaltlichen Betreuung jenseits des Notars betragen 1-2 % des effektiven Kaufpreises. Die Gesamtbelastung des Käufers liegt bei rund 12 %.
Wer nicht in Spanien lebt und als nicht resident gilt, muss für die Zwecke der Besteuerung in Spanien einen lokalen Vertreter bestellen. Besondere Risiken und Fallstricke gelten dann, wenn der Bau eines Eigenheims oder einer Immobilie auf einem erworbenen Grundstück erfolgen soll. Zwingend ist die Einschaltung eines lokal zugelassenen Architekten und für die Abwicklung des Vorhabens über die örtliche Architektenkammer, an die auch das Architektenhonorar zu bezahlen ist. Wichtig ist die Einhaltung der lokalen und nationalen Bau- und Nutzungsgesetze sowie die Zahlung der Baugenehmigung, deren Kosten sich am Volumen der geplanten Bauinvestitionen orientiert.
Probleme nach dem Erwerb
Die allgemeine Steuerbelastung und die Kosten des Erhalts werden von Käufern einer Immobilie in Spanien in aller Regel unterschätzt. Problematisch ist bereits die Einschaltung von zuverlässigen Handwerkern, die sich während der Abwesenheit um das Objekt kümmern und die Gebrauchsfähigkeit erhalten.
Nicht zu unterschätzen ist der fast lückenlose Mieterschutz, der oft zu bösen Überraschungen führen kann. Die Unkenntnis von einem bestehenden Mietvertrag beim Erwerb einer Immobilie schützt den Erwerber nicht, hohe Abstandszahlungen drohen im Zweifel, wenn sich der Mieter auf eine solche überhaupt einlässt. Darüber hinaus besteht für den Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses kann auch auf Wunsch im Grundbuch besichert werden. In bestimmten Regionen Spaniens ist die Vermietung an Touristen verboten.
Zu den laufenden Steuern gehört die Grundsteuer, die jährlich zu zahlen ist. Sie richtet sich nach der Größe des Grundstücks. Zu beachten sind weiter die Aufwendungen in Bezug auf die Versorgungsleistungen der Versorger. Der Immobilienbesitz in Spanien wird auch bei nicht Residenten besteuert. Zu zahlen ist die Vermögens- und Einkommensteuer.
Die Vermögenssteuer beträgt 0,2 % des Nettowerts der Immobilie. Die Einkommensteuer wird auch dann erhoben, wenn keinerlei Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen. Dabei wird bei natürlichen Personen ein Steuersatz von 25 % angesetzt. Bemessungsgrundlage für die Steuer sind 2 % des Werts des Kaufvertrages, 1,1 % des Katasterwerts oder soweit nicht vorhanden 50 % des Werts der Immobilie.
Doppelbesteuerungsabkommen
Zwischen Deutschland und Spanien besteht seit langem ein Doppelbesteuerungsabkommen. Dieses sieht das sogenannte Anrechnungsprinzip vor. In Spanien gezahlte Steuern werden daher in Deutschland angerechnet, soweit die Steuern identisch sind. Da Deutschland die Vermögensteuer abgeschafft hat, kommt es insofern nicht zu einer Anrechnung, sondern an einer effektiven Doppelbelastung. Werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuern Deutschland möglich. Allerdings können Verluste nur bis 0 geltend gemacht werden. Wer sich beim Verkauf einer Immobilien nicht nach Spanien begeben möchte, kann sich dort mit einer wirksam enthaltenden Vollmacht vertreten lassen. Die Vollmacht ins Spanische übersetzt und beglaubigt werden. Dabei wird nicht selten die Apostille gefordert.
Erbfall und Besteuerung
Im Erbfall werden deutsche Erbscheine in Spanien anerkannt, so dass auf dem Hintergrund eines deutschen Erbscheines die Immobilie in Spanien umgeschrieben werden kann. Im Erbfall ist die sogenannte Wertzuwachssteuer zu bezahlen. Die Last hat der Erbe.
Bei eigengenutzten Wohnungen im Erbfall nur eine geringe Steuer zu zahlen, da ein Sonderfreibetrag von 95 % in Anspruch genommen werden kann. Wer ein.... in Anspruch nimmt, unterliegt einem Veräußerungsverbot auf bis zu 10 Jahre. Zur Verhinderung von Manipulationen durch die Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft mit dem Sitz in Steueroasen hat der spanische Fiskus eine jährliche Besteuerung von 3 % des Immobilienwerts verordnet, weshalb die Einschaltung einer Gesellschaft kaum noch lohneswert ist.
GmbH zwischenschalten ?
Sinnvoll erscheint allein das Halten einer Immobilie durch eine spanische Kapitalgesellschaft, die im Verhältnis zum deutschen Rechtskreis relativ günstig errichtet werden kann. Das Stammkapital beträgt nur ab ca. 3.000,-€. Natürlich ist dies sehr gering und für größere Projekte nicht ausreichend.
Mustervertrag: Errichtung einer GmbH in Spanien / download als pdf-Dokument
Sie benötigen weitere Auskünfte ? Dann wenden Sie sich an Abogada Enriquetta Castillo oder RA Eberhard J. Trempel über info@trempel.de
