Bewertung von Immobilien
Bewertungsmethoden
Bewertung von Immobilien in China.
Rechte an Immobilien bzw. Gebäuden beurteilen sich entsprechend deutschem Pachtrecht, wobei zwischen Landnutzungsrecht einerseits und Gebäudeeigentum andererseits unterschieden wird. Der Grund und Boden bleibt als derzeit nicht handelbar beim Staat als Eigentümer, der lediglich Nutzungs- und Verwertungsrecht einräumt. Im sogenannten Eigentumsbuch werden die Landnutzungsrechte verbrieft die zugleich Auskunft über die Nutzungsmöglichkeit und den Inhaber des Rechts gibt. Ein weiteres Grundbuch betrifft das Gebäude und bestimmt, wer rechtmäßiger Eigentümer bzw. Nutzer des Gebäudes ist. In Shanghai hat die Regierung beide Titel zu einem Zertifikat zusammengefasst. Die Existenz des Titels ist die Voraussetzung für die Rechtsübertragung und Beleihung. Die Überprüfung der Eigentümerstellung ist wesentliche Voraussetzung für einen unbelasteten Rechtserwerb. Während Argarlandflächen in aller Regel weder beliehen noch erworben werden können, unterscheidet in den Städten das Recht zwischen allucatet nd grandet Landnutzungsrechten. Allucatet, d. h. alluziierte Landnutzungsrechte werden durch Kauf übertragen. Hierbei ist alljährlich an die staatliche Verwaltung ein Landnutzungsrechtentgelt zu zahlen. Bei den garantierten Landnutzungsrechten wird ein stärkeres Recht in aller Regel zwischen 40 70 Jahren eingeräumt. Auch dieses Recht wird durch Kauf erworben. Die jährlichen Entgelte für die Nutzungen entfallen bzw. sind in aller Regel im Kaufpreis kapitalisiert. Die Beleihung zum garantierten Landnutzungsrechten ist jederzeit möglich und der Eigentumsschutz ist hoch. Die Nutzungs- und Verwertungsrechte von Landtiteln beurteilen sich nach der örtlichen Raumplanung. Gleich der deutschen Baunutzungsverordnung enthalten die Planungsvorschriften Bestimmungen über die möglichen Bauformen. Die Vergabe von Hypotheken und die entsprechende Besicherung erfolgt durch Stempelung der Titel auf der Rückseite.
Wertermittlungsmethoden in China
Zur Wertermittlung von Landnutzungsrechten, Gebäuden und Immobilien werden in China im wesentlichen drei Verfahren eingesetzt: das Substanzwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Das Ertragswertverfahren orientiert sich am Bruttomietertrag der mit den marktüblichen Kapitalisierungszinssatz kapitalisiert wird. Der Zinssatz lag in den letzten Jahren bei durchschnittlich 11 %. Vergleichs- und Substanzwertverfahren orientieren sich an international üblichen Methoden. Abschläge auf den Kapitalisierungszinssatz einerseits oder aber den Wertansatz sind in bezug auf besondere und allgemeine Risiken der Marktentwicklung möglich. Die Baukosten sind in China nach wie vor gering, was auch der schwachen Qualität zu verdanken ist. Pro qm lag der Baupreis zwischen 2000 und 2 400 RMB.
